NOVITA' NORMATIVE

I rischi di chi acquista da un commerciante
daborghi.verona@gmail.com novembre 13, 2014

L’acquirente, a determinate condizioni, può essere coinvolto nel fallimento del venditore, anche nel caso in cui il fallimento si verifichi dopo il rogito, quando cioè l’acquirente è già divenuto proprietario del bene.
Il curatore fallimentare, per recuperare le risorse necessarie a soddisfare i creditori del fallito, può infatti intentare l’azione revocatoria, un’azione con la quale viene appunto “revocata” la compravendita, che diviene così inefficace rispetto ai creditori fallimentari, che possono quindi mettere l’immobile all’asta e soddisfarsi sul ricavato; se l’azione ha successo l’acquirente perde la casa e deve mettersi “in coda” con gli altri creditori del fallito ricevendo presumibilmente meno, spesso molto meno, di quello che aveva pagato. Esercitare l’azione revocatoria fallimentare, però, non è facile.
Innanzitutto l’azione può essere proposta soltanto se il fallimento è stato dichiarato entro un anno dal rogito (art. 67, l. fall., comma 1) e l’azione deve essere promossa entro tre anni dalla dichiarazione di fallimento (art. 69 bis l. fall.).
Il curatore deve poi dimostrare che il venditore, essendo in difficoltà, aveva fatto uno sconto all’acquirente superiore al 25 % del valore di mercato della casa; non deve invece dimostrare che l’acquirente conosceva lo stato d’insolvenza del debitore; sarà l’acquirente a dover dimostrare il contrario, che cioè di queste sue difficoltà non sapeva nulla. Infine, se l’acquirente ha acquistato “a giusto prezzo” una casa ad uso abitativo destinata a costituire l’abitazione principale sua o dei suoi parenti e affini fino al terzo grado, l’azione revocatoria fallimentare non potrà essere intentata e l’acquirente potrà ritenersi al sicuro.
Resta comunque la possibilità per il curatore fallimentare, per cinque anni dal rogito, come per qualsiasi altro creditore, di esercitare l’azione revocatoria ordinaria, ma in questo caso occorre provare che l’acquirente era a conoscenza che con l’acquisto della casa venivano pregiudicati altri creditori del venditore, o che era d’accordo con lui per frodare i creditori (art. 2901 cod civ.) e la prova, che spetta questa volta a chi agisce, è tutt’altro che agevole.

 Cedolare Secca anche per i contratti di foresteria

daborghi.verona@gmail.com  novembre 7, 2014

I giudici tributari impongono la correzione di rotta: la foresteria è un contratto cui si può applicare la cedolare secca. La pronuncia (n. 470/03/14, depositata ieri) viene dalla Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia (sezione III, presidente ed estensore Montanari), che richiamandosi semplicemente alla legge ha imposto il riconoscimento della tassa a forfait anche quando l’inquilino dell’immobile è un’impresa, che lo affitta per ospitarvi i dipendenti. La notizia viene dallo studio Carnelutti di Roma, che ha assistito il proprietario nel contenzioso con l’agenzia delle Entrate.
Una sentenza storica che sconfessa la posizione dell’agenzia delle Entrate, secondo la quale – invece – il beneficio dell’imposta sostitutiva sui canoni di locazione (articolo 3 del Dlgs 23/2011) spetta soltanto quando entrambi i contraenti sono persone fisiche.
Il caso, in particolare, riguarda una società che aveva sottoscritto un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo per un proprio dirigente. Il proprietario si è visto negare la registrazione del contratto in misura fissa (come previsto dal Dlgs 23/2011), ha versato l’imposta proporzionale per intero e poi ha avanzato un’istanza di rimborso. Istanza respinta, perché l’Agenzia riteneva inapplicabile il beneficio quando l’inquilino fosse una società, dunque in regime di impresa, indipendentemente dall’uso che veniva fatto dell’alloggio.
A questo punto il proprietario ha avviato il ricorso davanti alla Commissione tributaria, sostenendo che la norma di legge non prevede un requisito specifico in capo al locatario, che dunque può essere una persona fisica o un’impresa. Rilevano invece due aspetti, esplicitamente citati dalla norma e rispettati nella fattispecie: la figura del proprietario-locatore che, lui sì, deve essere una persona fisica, tanto che la “cedolare secca” sostituisce l’Irpef sui canoni di affitto; e la destinazione dell’immobile, che deve essere a esclusivo uso abitativo.
I giudici emiliani hanno confermato la tesi del proprietario, ordinando il rimborso dell’imposta versata dal proprietario e condannando l’Agenzia alle spese di giudizio. Va ricordato che, di fatto, il contenzioso nasce dalla circolare delle Entrate 26/2011, che stabiliva un requisito in più: «Esulano dal campo di applicazione della norma in commento i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti». Sbarrando così, in caso di foresteria, il beneficio fiscale. L’importanza delle decisione è quindi evidente per le decine di migliaia di foresterie sul territorio italiano: attualmente, al posto delle aliquote progressive Irpef, l’aliquota fissa è del 10% sui canoni concordati e del 21% su quelli a libero mercato e in più l’imposta di registro a 200 euro fissi anziché al 2 per cento.

http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2014-11-05/cedolare-secca-anche-foresteria–081547.shtml

INTERESSI LEGALI....

La tabella degli interessi legali utile per i conteggi da fare sui depositi cauzionali... e non solo...

Sblocca Italia e casa, le novità sulle ristrutturazioni: affitti, compravendite, bonus Irpef e bollo, ecco cosa cambia

Lavori di ristrutturazione - Cominciamo da un aspetto parzialmente negativo. Come sottolinea il Sole 24 Ore, il governo non ha accettato di abbassare l'Iva dal 10 al 4% sul recupero edilizio (però non è stata a sua volta alzata l'imposta sulle case di nuova costruzione, dal 4 al 10%, per non mettere in ulteriore difficoltà le imprese). Sui lavori in casa si può modificare più facilmente la superficie delle singole unità immobiliari, frazionarle o accorparle ma senza modificare la volumetria complessiva dell'edificio e mantenendo la destinazione d'uso originaria. E qui entra in gioco il capitolo burocrazia: come annunciato nei mesi scorsi, sarà più rapido l'iter burocratico. Per i lavori che non riguardano parti strutturali dell'edificio, si potrà avviare il cantiere inviando al Comune una semplice comunicazione di inizio lavori (Cil) asseverata da un tecnico, al posto della più complicata e costosa Scia. In aggiunta al disegno di legge iniziale, però, chi ristruttura dovrà allegare alla comunicazione anche il progetto (elaborato progettuale) e far certificare al tecnico la compatibilità degli interventi con la normativa in materia sismica e di rendimento energetico. Cattive notizie per gli sbadati: sale la multa (da 258 euro a 1.000 euro) per chi non presenta la Cil. 

Comprare e affittare casa - Importanti novità per chi compra, vende o affitta casa. Dall'1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 chi compra un immobile a destinazione residenziale (nuovo o ristrutturato e ceduto da imprese e cooperative edilizie, ma non classificato come immobile di lusso, signorile o di pregio) godrà di un bonus Irpef del 20% sul prezzo di acquisto, con limite massimo di spesa di 300mila euro. A beneficiarne chi acquista ma anche chi sostiene le spese di costruzione. Condizioni indispensabili: l'immobile deve essere messo in locazione per almeno 8 anni continuativi a canone concordato (anche se poi l'affitto si risolve prima degli 8 anni, per cause non imputabili al proprietario), il contratto di locazione non può essere stipulato tra genitore e figlio, l'edificio non deve essere ubicato nelle zone di carattere storico, artistico, particolare pregio ambientale o destinate a impianti industriali e usi agricoli. L'edificio acquistato e affittato deve inoltre essere di classe energetica alta, A e B. L'articolo 19 dello Sblocca Italia prevede poi l'assenza di imposta di registro e di bollo per chi riduce l'affitto. Regolato, infine, il cosiddetto, "rent to by", ossia il patto di futura vendita. Secondo la nuova formulazione, il canone di affitto ingloba una quota del prezzo (a titolo di anticipazione), mentre è di 1/20 di canoni non pagati la soglia minima per far scattare la risoluzione.  sa titolo di anticipazione. Il mancato pagamento dei canoni, oltre un certo numero, causa la risoluzione del contratto. La norma lascia questa decisione alle parti, solamente indicando un tetto minimo di 1/20 di canoni non pagati per giustificare la risoluzione del contratto. Se quest'ultima è legata a inadempimento del proprietario, la legge prevede la restituzione della quota prezzo del canone, maggiorata degli interessi legali. Se invece la responsabilità è del conduttore, il proprietario/concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e all'acquisizione integrale dei canoni versati.

I cittadini pagano il decoro urbano - Secondo lo Sblocca Italia, i Comuni potranno adottare una delibera con cui indicare le zone da riqualificare in base a progetti presentati da cittadini singoli o associati. L'Ente locale fissa criteri e condizioni dei lavori (pulizia, manutenzione, abbellimento di strade, aree verdi, piazze) e degli interventi di decoro urbano e recupero con finalità di interesse generale, stabilendo riduzioni o esenzioni di tributi per i soggetti coinvolti. 

Banda larga obbligatoria - Dall'1 luglio 2015 gli edifici nuovi o sottoposti a ristrutturazione "pesante" dovranno essere predisposti alla "banda larga" per supportare gli "impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica (Internet, ndr), fino ai punti terminali di rete". 

Fonte: http://www.liberoquotidiano.it/news/economia/11712138/Sblocca-Italia-e-casa--le.html